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央行谈恒大债务风险 恒大还有救吗?

2021/11/17  文章来源:互联网  作者:洞机
文章简介:央行谈恒大集团债务风险,不少人不明白恒大是怎么走到这一步的,对此,央行重磅发声,首先就定义,这是一个个别现象,不会产生整体的影响。因为近几年以来,房地产调控还是有一定成效的,尤其是建立长效机制以来,国内房地产市场的地价,房价基本上是保持稳定的,大多数房企是经营稳健,财务指标良好,所以总体是健康的。市场上,一旦不确定性的

央行谈恒大集团债务风险,不少人不明白恒大是怎么走到这一步的,对此,央行重磅发声,首先就定义,这是一个个别现象,不会产生整体的影响。因为近几年以来,房地产调控还是有一定成效的,尤其是建立长效机制以来,国内房地产市场的地价,房价基本上是保持稳定的,大多数房企是经营稳健,财务指标良好,所以总体是健康的。


央行谈恒大债务风险


市场上,一旦不确定性的事情增多了,那么大家就容易产生恐慌的情绪。


恒大问题是行业个别现象


最近一段时间,关于恒大事件的进展大家都非常关注,不光国内投资者关注,国外投资者也非常关注,大家最关心的是恒大集团这个事情会不会形成系统性风险?


对此,央行重磅发声,首先就定义,这是一个个别现象,不会产生整体的影响。因为近几年以来,房地产调控还是有一定成效的,尤其是建立长效机制以来,国内房地产市场的地价,房价基本上是保持稳定的,大多数房企是经营稳健,财务指标良好,所以总体是健康的。


具体到恒大集团,资产总规模超过2万亿元,60%的项目是房地产开发,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。


那么最近一段时间,恒大集团走到这一步,主要在于他自己经营管理不善,没有根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务严重恶化,最终爆发风险。


恒大金融风险外溢性可控


那么对于金融行业来讲,在恒大集团的总负债中,只有不到三分之一是金融负债,债权人也比较分散,单个金融机构风险敞口不大。所以从总体上来讲,恒大集团的债务风险对金融行业的外溢性可控。换句话来讲,不至于构成整个金融系统的风险。


我们最近也看到,不少银行也对恒大的债务发表了声明,指出一方面金额不大,另外一方面有充足的抵押物,风险都是可控的,包括浙商银行,常熟银行,上海银行,浦发银行等也都作了类似的表示。


对于恒大的问题,目前,相关部门,地方政府正在按照市场化,法治化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。


在这个过程中间,央行也强调,金融部门要配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。这在一定程度上也是防止“烂尾楼”的出现。


对于恒大问题,这已经不是官方第一次回应了。 9月15日,国务院新闻办举行的8月份国民经济运行情况发布会上,也对此做出过回应。这一次的回应,无疑是对风险“可控”划上着重号。


政策适度纠偏?


此外,对于近期房企出现的债务违约和信贷紧张的情况,央行也表示,主要是源于部分金融机构对于30家试点房地产企业“三线四档”融资管理规则存在一些误解,导致原来应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成部分企业资金链紧张。


说实话,厦门的企业,特别是金融企业,对于上面的规定的这种理解是有偏差的,因为他们宁左勿右,所以对于“三条红线”的理解出现了部分偏差。为了自保,企业贷款到期之后,或者没有到期,就出现了抽贷,断贷这种情况。


那么大家也都知道,房地产开发是有周期的,一旦金融机构出现这种现象的话,企业经营就非常困难。最近一段时间,央行,银保监会已经注意到这个问题,而且专门召开了房地产金融工作座谈会,主要就是要指导银行把握好这种力度,该投放的投放,该维稳的还是需要维稳。


当然,一定程度上,也是一种纠偏的做法,亡羊补牢的做法。


相关新闻:恒大是怎么走到这一步的?恒大还有救吗?


最近几个月关于恒大的新闻,确实夺人眼球。


先是7月份广发银行申请冻结恒大1亿多等值财产。8月10日,恒大集团宣布拟出售公司旗下恒大汽车,恒大物业的部分权益。在债务压力下,恒大不得不选择忍痛割肉,出售已经砸了百亿重金的新能源汽车,物管赛道资产。


8月18日,蝉联首富多年的许家印卸下了恒大董事长和法人职务,这难免会让人浮想联翩。与此同时,恒大副主席兼总裁夏海钧减持恒大系股票,合计套现约1.15亿港元。要知道此时,恒大汽车的股价已经从70港元跌倒了10港元。低位套现,这大哥是有多悲观啊?


8月19日,人民银行,银保监会约谈恒大集团高管,成为房地产行业首个被约谈的对象。9月份恒大问题开始被公众关注,9月9日恒大财富出现关联理财产品无法按时兑付的情况,之后发生了更大规模的挤兑,恒大自己的融资平台出问题了。


恒大这个家喻户晓的巨无霸公司,到底怎么了?


想起之前一个朋友说,他每个月房贷上万块,感觉每天都在被催着往前跑,欠钱是不是也是你的生活常态?然而你可知道,恒大老板许家印每天是顶着几千亿人民币的负债,几十万恒大员工和供应商的生计起床的。根据恒大公告,截至2021年6月30日,恒大有息负债总计5700多亿元。但有媒体认为,如果加上表外债务,恒大的负债可能达到1.9万亿人民币!


如果你最近几年有过买房打算,应该听说过恒大楼盘全款深折促销的事情。什么恒大楼盘全国7.5折促销,重庆保税区精装4600元/平,天津恒大XX庄园3500元/平,这价格到底香不香,不用多说,刚需购房者的你,面对这样的巨幅优惠,不动心是不可能的。


但是你要知道恒大楼盘的打折活动,只针对全款客户,恒大的广告其实一直在告诉你两个字——缺钱。恒大搞促销的目的是加快公司现金回款速度,本质就是融资行为,应对资金偿还压力。你拿恒大当房产证,恒大却拿你当提款机。问题是,恒大如果在你办好房产证之前暴雷,那房子就指不定是谁的了。


说起恒大,必然要提到许家印。这位恒大集团创始人的经历充满着时代色彩。1992年,随着邓公南巡,在河南舞阳钢铁厂工作了10年的许家印揣着2万元积蓄南下深圳闯荡。此时的万科已经在深交所上市一年,王石砍掉了公司的多元业务,一心一意做房地产;杨国强买下了顺德碧江和桂江交接的荒地盖了4000套洋房,取名“碧桂园”。


这时的许家印,还在帮人打工。1994,许家印操盘了第一个地产项目,替当时的老板赚到了上亿利润。那时的他,还拿着每月3000多的薪水,希望老板给涨到10万年薪,却被无情拒绝。


1997年,许家印自己成立了恒大,以广州为大本营,在“快速开发,规模取胜”的发展模式下,恒大乘着地产的名仕亚洲时代,像是打了鸡血,迅速在中国地产行业成长起来。


恒大是怎么走到这一步的?


就在2021年4月,许家印还以277亿美元身价,位列2021福布斯全球富豪榜第53名。怎么不到半年恒大就落到这步田地了呢?要回答这个问题,先要搞明白房地产开发商的挣钱模式。


大家都知道地产开发商超级有钱,但你以为开发商是靠着卖房子挣钱吗?不,过去二十年土地价值的增值,才是房地产利润的主要来源。而开发商的做法也很简单:利用金融杠杆“借鸡生蛋”,通过囤地来赚钱。


假设开发商卖价值1000亿的房子,能有10%的利润,就是赚100亿;但在房地产行业上行时期,开发商会惜售,比如只要在我手里持有两年,价值可能会变成2000亿,这一下利润就变成了1100亿。所以说,按部就班卖房子挣的钱,和拿地囤地相比,真的是小case。


那么怎么才能多拿地呢?一方面你得有钱,把金融杠杆拉到极致,另一方面要保证销售回款能维持资金流,这两件事必然要仰仗着各路金融机构的钱。开发商也默默做起了一个罗圈贷,比如有个新项目A需要贷款,那抵押物怎么办呢?他们会拿着项目B的土地证抵押给银行,从而给A项目放款,等A项目卖完回款之后,再把款转给项目B。项目一多,开发商的资金周转,就成了5个盖子盖10个瓶子的问题。而当房地产市场一旦逆转,市场预期变化,就可能出现系统性崩塌,也就是“暴雷”。


如今的恒大,可是中国囤地最多的开发商。根据恒大财报,截止2020年12月底,恒大总土地储备项目798个,总规划建筑面积2.31亿平方米。这是什么概念?仅2020年上半年,恒大的拿地金额就超过了2019全年拿地金额的一倍半,接近碧桂园和万科同期的拿地金额总和。


恒大的转折似乎发生在2017年,那年恒大准备借壳深深房回A股上市,为了满足对公司负债率的要求,恒大引入了外部的战略投资1300亿,其中包括从苏宁募集的200亿,当时两个大佬喝的交杯酒成了经典的历史瞬间。


但这笔投资不是白拿的,它本质上是个对赌协议,除了有利润要求之外,如果恒大在2021年1月之前不能在A股上市,就要还钱。


1300亿本金对恒大来说,是还得起的。但就像刚才说的,地产商的高杠杆运作方式,注定了这1300亿只是撬动杠杆的本金。以当时恒大大约90%的负债率计算,他们很可能创造了1万亿的债务。


2020年政府出台政策严管房地产,划出三道红线,遏制地产商的无序杠杆扩张。所以,当所有的地产商在努力降杠杆“活下去”的时候,只有恒大在逆势扩张买地,许老板艺高人胆大,放手一搏。如果搏赢了,恒大回归A股可能万亿市值,稳坐中国房地产老大位置,投资方的战投增值变现,happy ending。如果输了,额。


大白认为,恒大的成功和当下的危机,可以总结成恒大的7字诀,“胆大心细运气好”。2008年恒大也是摊子铺得过大,赶上了全球性金融危机,结果产生了100多亿资金缺口。最后,许家印陪香港富豪郑裕彤打了三个月的牌,换来了大佬认可以及5亿美元注资,恒大才度过一劫。当大盘向上走的时候,快意恩仇会掩盖很多深层矛盾,甚至会让人产生错觉,认为这一切成绩都是自己能力的结果,其实不过是一只脚踩对了台阶,随着泡沫一起膨胀罢了。那么,这次许家印会不会把自己的lucky money花光呢?


恒大还有救吗?


时间到了2020年11月,眼见着回归A股无望,恒大宣布1300亿元战投全部协商完毕,其中1257亿元战投转为普通股,剩余43亿元由恒大回购。什么意思?就是这1257亿我恒大不还了,算你们正式入股,以前你是债主,现在就是正式股东了。


恒大在2014年就提出了多元化发展,现如今除了地产主业外,还包括恒大汽车,恒大物业,恒大健康产业,恒大冰泉等业务。这也被一些媒体认为恒大分散投资,加剧了当下的资金问题。但大白认为,这些多元化业务其实也是恒大的瓶子,成为它的一种融资手段。比如,只是在港股把恒大健康换了一块恒大汽车的牌子,车都没量产,估值就超过1200亿港元了。


或许,许家印深谙房地产高杠杆,必然伴随着高风险,多元化一定程度增加了恒大的抗风险能力,实则多了一个股市提款机。


不过如果恒大真的暴雷,那将有非常严重的问题——200万购房者血本无归,钱房两空;5000多亿的有息负债,将成为银行和金融机构的坏账;20万恒大员工可能面临失业风险;手握数千亿恒大商票的供应商和建筑公司也将损失惨重;数百万手持四支恒大股票的股民们同样损失巨大。


总之,你可以说恒大贪婪,说他们遭到了惩罚,但它确实有点大而不能倒的意思。作为房地产行业的龙头,如果恒大真有1.9万亿的债务,一旦暴雷不排除系统性金融风险,每个人都会成为受害者。


许家印曾经解释过恒大名字的来意:“古往今来连绵不绝,曰恒;天地万物增益发展,曰大。”其实,这不过是成功者的牵强附会。大白认为,房地产开发商根本就是赌徒逻辑,发财靠命,一把梭哈,每一次都压上了自己和一大帮人的所有,把把赌命,关键是不输光绝不离场。所以,就算过了这一关,下一关又怎么办?他们早晚会把社会拖下水,这才是恒大们的原罪。


恒大的债务,不是一般金融机构能解决了的。就算现在开始去杠杆消减债务,也必然是个漫长的过程。恒大面临的困局,结局怎样仍无法预测。站在今天看过去的二十多年,一批胆大心细者依靠努力,但更多的依靠所谓的空子实现了阶级跃升。同时他们也为社会创造了巨量财富,他们是既得利益者,也是建设者,这两个身份不能割裂。因此,不能用简单的道德批判,来看待一个自身无法调和矛盾的经济现象。


理解了这一层你就知道,从大历史来看,近几年的热点公司,万达也好,万科也好,恒大也好,他们的成败好坏不过是时代车轮的痕迹,时代走到了这里,只不过他们恰好叫许家印和恒大。


本文内容回顾,央行重磅发声谈恒大债务风险,不少投资者猜测恒大还有救吗?央行称,最近一段时间,恒大集团走到这一步,主要在于他自己经营管理不善,没有根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务严重恶化,最终爆发风险。



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