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2021年10月份70城房价出炉!住宅销售价格同比涨幅继续回落

2021/11/15  文章来源:e公司  作者:方便
文章简介:11月15日,据国家统计局网站消息,国家统计局今日公布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月70大中城市中有13城新建商品住宅价格环比上涨,9月为27城;环比看,三亚涨幅0.8%领跑。北上广深分别涨0.6%,涨0.1%,跌0.3%,跌0.2%。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,2021年10月份,70个大中城市商品住宅销售价格

11月15日,据国家统计局网站消息,国家统计局今日公布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。


数据显示,10月70大中城市中有13城新建商品住宅价格环比上涨,9月为27城;环比看,三亚涨幅0.8%领跑。北上广深分别涨0.6%,涨0.1%,跌0.3%,跌0.2%。


国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,2021年10月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势,同比涨幅继续回落。


一是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。据测算,10月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中,北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%,广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,与上月相同。其中,北京,上海,广州和深圳环比分别下降0.5%,0.4%,0.6%和0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅比上月均扩大0.1个百分点。


二是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅继续回落。据测算,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%,涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。


房地产市场开始“转冷”


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,国家统计局数据显示出房价9月份首次出现环比下跌,10月份跌幅有所扩大。据此可以认为,房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。


近期要重点关注房价下跌的城市数量变化。10月份,全国70个城市中,房价出现环比下跌的城市数量为52个,相比9月份的36个明显增多。这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下,各大城市降价促销动作增加。


从10月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为0.0%,-0.2%和-0.3%。除了一线城市略上涨外,其他两类城市均出现下跌。尤其是三四线城市下跌最明显,后续需要防范三四线城市出现新的风险,包括房企销售困难导致项目开工意愿不强的风险。


目前房价指数环比连跌两个月,类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看,一般会下跌8个月,近期要注意御寒的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进,对于市场的下行不需要过多的恐慌。后续政策效应逐渐显现,市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能,客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。


二手房降温是全国性质的


严跃进认为,二手房的风险还是关注太少了。


数据显示,10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为2.0%。二手房的下跌有三个特点。


第一,其先于一手房先降温,在今年8月份已经开始出现微弱的下跌,目前连跌三个月。


第二,降温力度要大于一手房,无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。


第三,市场降温受到关注度少,就近期看,更多还是关注房企的经营压力,但是对于中介以及二手房市场的压力关注略少。


从二手房的降价城市数量看,10月份达到了64个城市。严跃进认为,大概有90%的城市出现了明显的降价现象,说明这一波二手房的降温是全国范围性质的。所以后续从房地产风险的角度看,对于此类影响面比较大的降温态势,也是需要积极给予关注的。换句话说,要防范在房企金融风险的基础上,二手房市场的风险也扩大。


从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看,分别为-0.4%,-0.3%和-0.4%。三类城市均有不同程度的价格下降。这也说明当前各类城市二手房都面临压力。类似压力也会传导到一手房市场上。部分房东房屋置换会有压力,进而也会影响一些改善型新房项目的去化。


后续展望,二手房市场的降温现象其实更为严重,只是目前大家关注的重心在于一手房。从房地产市场的风险防范角度看,也要关注二手房市场的降温现象。


就目前看,可以做的一项工作就是,信贷政策的放松下,要求各地对于二手房的房贷给予支持,积极促进合理的二手房交易,以促进此类市场的更好发展。当然实际过程中类似工作还不到位,二手房可以容易获取贷款的领域,主要还停留在大中介,房龄小等狭窄的领域,后续需要给予更多的支持。


房产开发投资要防范“过冷”


2021年1-10月,全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间,后续要防范步入“过冷”区间,即低于5%的水平。严跃进认为,近期信贷政策和发债政策开始放松,客观上会使得此类数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工,防范停工,客观上也有助于此类数据不会过快下滑。


2021年1-10月,全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。当前土地市场确实面临压力,不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化,预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。


2021年1-10月,全国商品房销售面积同比增速为7.3%。单纯看此类数据,虽然持续收窄,但预计全年不会为负。目前看,11月份部分城市销售数据有所回暖,得益于按揭贷款等持续的放松。近期房企销售节奏会加快,包括降价促销力度会增大,客观上有助于防范此类数据过快下滑。


2021年1-10月,全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%。资金面总体上还没有过快改善的可能。所以后续要积极落实既有的政策,包括信贷和发债方面的政策要继续宽松,同时对于在建工程项目,合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样,房企资金方面的宽松才会真正出现。


2021年1-10月,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为10290元/平方米,涨幅为4.2%。当前房价总体上趋稳,保持小幅度的上涨,属于风险可控范围。实际过程中,部分城市要防范房价无序下跌的现象。另外一些城市虽然房价没有明显下跌,但实际上购房方面出现了很多打擦边球的做法,包括首付贷和首付分期等操作增多,这些领域也需要给予关注。



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